香港《经济日报》：凭高效能营运 龙光集团一支独秀
原载香港《经济日报》2014年12月19日
国内房地产行业市场在经历了2013年成交量的峰值期后，今年在开发和销售数据方面均比去年同期有所回落。在此环境中，地区之间、不同需求之间的差异分化突显，各地城市调控政策有所分化，已有逾30个城市的限购政策开始松绑，预计限购政策松绑的范围将进一步扩大，行业有望更加市场化。资金层面，中央政府相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求，刚需受到相应保护。而一直以稳健投资和低成本资源见称的龙光集团控股有限公司（龙光集团，股份编号︰03380），成功把握市场机遇，于过去一年核心溢利率持续上扬，料随行业迎来“暖冬”，龙光集团前景将看高一线。
面对国内房地产市场的挑战，龙光集团通过具有竞争力的土地成本、一体化的建筑开发模式和多元融资管道，并通过严格的成本控制，成功保持高利润率，为龙光集团创造“低成本、高利润”的竞争优势。
龙光集团．深圳东龙光城500万平米宜居大盘（鸟瞰图）
多管齐下 严格控制成本
要达到此优秀成绩，龙光集团坚持高效能运营开发理念，建立了涵盖土地拓展、规划设计、工程建设、营销策划等全流程产业链，形成了“快速周转”开发模式；同时龙光集团拥有自己的附属集团“龙光工程建设”，该建设集团承建了集团大部分项目，配合集团的中央采购管理，利用协同效应有效控制了建筑成本，并开发出一套有效的严格控件目发展流程中的每一个工序的成本，提高了盈利能力。
在每个项目设计初期，龙光集团均会按过往经验及历史数据，务求作出一个准确的成本预测，尽力确保能在整个项目设计流程中透过持续监察该等目标成本执行情况、注视市场发展及提供成本控制反馈，达致有效控制成本。
此外，龙光集团通过实施“双高均衡（高周转与高利润）与精细管控”的经营模式，即以产品结构均衡配置以及全开发周期的精细化管理，保障了规模与利润的同步增长，凭借“稳健投资”的理念确保企业健康稳步发展。此举有助龙光集团于实现较高的价格弹性和预期的利润空间。龙光集团通过具有竞争力的土地成本、一体化的建筑开发模式和多渠道的融资，保持较高利润率，同时为龙光集团带来弹性定价以及预期的利润空间。
财务稳健 获评级机构表扬
今年年中，龙光集团分别获国际权威评级机构穆廸评级为「Ba3」及惠誉评级为「BB-」，此评级为在港上市的内房企业中三年取得的最佳首次评级。穆迪表示，龙光集团在财务及成本管理方面采用审慎方式，因此与国内同行相比，龙光集团的财务指标相对强劲。龙光集团在土地收购方面亦表现谨慎，确保与销售价相比，土地成本维持在较低水平。此外，龙光集团使用自己的建设集团，可有效控制建设成本。2013年的毛利率及EBITDA率分别为37.1%及30.8%，与获得相似评级的同业相比，属较高的水平。
龙光集团的土地储备庞大成为惠誉给予「BB-」评级的主要因素。截至2014年6月30日，龙光集团的土地储备达1,283万平方米，足以满足未来5至6年的销售。如此庞大的低成本土地储备，令龙光集团在中期的土地收购方面具有操作灵活性。而龙光集团的资产负债状况可支持其适度的扩张，龙光集团于2013年年底的净负债相对经调整存货的比率稳定于33%。随着龙光集团增加债务以扩大规模，惠誉预计该比率仍会保持在40%以下。从两家评级机构授予龙光集团的评级中，充分显示龙光集团健康的信用状况、优秀的业务表现和稳健的财务状况获得市场及专业的认可。
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多项优势 提升市场地位
此外，龙光集团今年5月及9月时分别获纳入为摩根士丹利资本国际（Morgan Stanley Capital International “MSCI”）中国小型企业指数之一，以及恒生综合大型股/中型股指数成份股，是国际资本市场对龙光集团的重大市值和足够市场流通的认同和信心。同时，凭借着恒生综合大型股/中型股指数成份股的身份，龙光集团符合标准已成为沪港通合资格港股通股票，荣登为港股通可投资目标。自沪港通开通后，龙光集团股份的交易大增，证明中港资本市场对龙光集团的信心。
抓紧机遇 谋求长远发展
龙光集团拥有充足、优质、具有价格竞争力的土地储备，现时其土地成本平均为每平方米1,136元人民币，其中约60%地处珠三角，聚焦已进入的区域和城市，同时通过具高增长潜力的经济区域建立和扩展业务据点，致力开发土地储备，有助于未来的稳健发展。
龙光集团透过一套完善的发展及配套项目规划建立土地储备，遵照谨慎的项目选择程序，以及主要透过参与政府公开招标及挂牌出让土地程序收购土地。龙光集团在基础设施及公共设施（如道路、学校或商业区）尚未在邻近地区全面开发时以具竞争力价格收购若干地皮。
展望未来，中国房地产市场已经告别严重短缺时期和粗犷增长期，进入精细化发展新时期。因此，龙光集团将顺应时势，主打刚需，改善型产品，贯彻高周转的发展战略，积极创新，抓住市场变化带来适当的投资机遇，未来将重点拓展广东、广西等经济高增长区域的优质土地资源，并且加大投资经济高增长区域的刚性需求项目，积极关注一线城市和经济高增长城市核心区域的住宅及高端写字楼项目，并择机进入新型城镇化，旅游、养生、养老地产项目的投资开发，为未来谋求更好更长远的发展。
深圳东龙光城500万平米宜居大盘（繁华商业）
发债反应踊跃 足证财务实力
于财务方面，龙光集团拥有多元化的融资管道，并且一直着重控制融资成本。在2014上半年，平均资金成本仅为8.4%。龙光集团致力强化财务架构和加大融资平台，以简洁的资金结构，保持公司长期稳健的财务状况。
龙光集团今年两次发行美元优先票据（见下表），反应踊跃，进一步加强其财务实力，并持续致力降低融资成本，相信将有利加快业务发展，为投资者创造更佳的回报。
2014年5月与花旗、德意志银行、汇丰、高盛、摩根大通、中信证券国际、VTB Capital、农银国际及工银行国际订立购买协议，成功发行2019年到期，年息11.25% 的3亿美元优先票据；收到了来自香港、新加坡和英国等约150名投资者的认购簿记12.5亿美元，超额认购逾4倍，创下了近年来新上市中国房地产公司首次发行的极佳成绩；所得款项净额约为2.93亿美元。龙光集团计划将所得款项用于现有债务再融资、收购适合开发的新土地与一般公司用途。
2014年12月成功完成发行2017年到期，年息9.75%的2.5亿美元的优先票据，超过100家机构投资者参与入标定价，票据最终主要分配至基金、资产管理公司和私人银行；在积极的市场响应支持下，票据最终的定价低于价格初步指引；有关票据获得穆迪的「B1」评级及惠誉的「BB-」评级；瑞信、德意志银行、高盛（亚洲）有限责任公司、汇丰、摩根大通及VTB Capital为是次发行2014年美元票据的联席账簿管理人兼联席牵头经办人；所得款项净额约为2.46亿美元将用于现有债务再融资与其他一般公司用途。
领先市场的建筑发展商
龙光集团是在香港联交所主板上市的大型房地产开发企业（股票代码3380.HK），成立于1996年，拥有房地产开发国家一级资质、房屋建筑工程施工总承包国家一级资质、物业管理国家一级资质，是中国综合实力最强的房地产企业之一，荣列中国房地产40强。 龙光集团专筑美好生活，18年铸就70余精品项目，成功实现广东、广西、四川、海南4大战略基地和广州、深圳、佛山、南宁、成都、海口等14大城市的战略布局，为超过40万人口提供了优质人居服务。
2014年，龙光集团制定了“均衡加速，稳步增长”的经营策略，通过精细化的各业务部门的专业管理，纵使在行业调整期，业绩仍基本平稳。龙光集团在惠州的项目获得了当地“销冠”，在南宁等城市的市场占有率也名列前茅。因业绩突显，2014年荣列中国房地产40强，并被多个行业权威机构评为“中国最具价值上市房企”。
龙光集团在今年第三、四季度进一步预售新推项目有南宁君悦华庭、佛山尚街大厦等；另外现有项目加推的有惠州龙光城、惠州水悦龙湾、东莞君御华府、汕头龙腾嘉园、南宁君御华府、佛山水悦龙湾、佛山君悦华府、佛山君悦龙庭、防城港阳光海岸、中山水悦馨园、中山海悦华庭等，为龙光集团带来优质充足的可售货源，持续推动增长势头。