香港《星岛日报》：龙光集团乘上市周年　定更长远策略

原载香港《星岛日报》2014.12.19

[引言]

“沪港通”正式开通后，不少中资股如内险股、内银股、内房股，以及中资券商股等，成为是现时资金流入的主要对象。加上市场憧憬中央或会陆续推出更多宽松政策，惠及一众内地房地产业股份。

[内文]

自从中央宣布于11月17日正式开通“沪港股票市场交易互联互通机制”（简称沪港通）后，有沪港通概念的股份被看高一线，当中以内银、内房、内险、航空、券商、高铁基建及核电板块，更属升市的“火车头”。此外，巴克莱早前的报告指出，中港股市目前估值便宜，港股可能会跟随内地股市的步伐上升，该行看好内地地产股和消费股表现。其亚洲区（除日本）股票主管Paul Louie预期未来人行或再调降两次利率，而房地产政策可能进一步宽松，看好内地地产股的表现。因此，内房股板块值得投资者留意，当中包括刚于香港上市一年的龙光集团(股份编号：3380)。

龙光集团．深圳东龙光城500万平方米宜居大盘（鸟瞰图）

上市一年　收入及核心溢利显著增长

在过去一年，面对国内房地产行业的调整期，龙光集团坚持以首次置业和改善需求人士为主额产品客户定位，更好的配合市场的刚性需求，并通过更加精细化的各业务部门的专业管理，实现经营业绩基本，今年上半年收入及核心溢利更皆有显著增长。

截至2014年6月30日，龙光集团在上市六个月期间的营业额为人民币4,779.8百万元，较2013年同期增加43.4%；毛利为人民币1,447.2百万元，较2013年同期增加41.2%。股东权益应占溢利为人民币1,286.3百万元，较2013年同期显著增加195.4%。期内，核心溢利大幅上升至人民币679.6百万元，较2013年同期增加66.3%；核心溢利率较2013年同期上升1.9个百分点至14.2%。每股基本盈利为人民币0.26元，而2013年同期则为人民币0.10元。

财务实力获国际权威机构认同

在2014年上半年，龙光集团获国际权威评级机构穆迪（Moody’s）及惠誉（Fitch）首次评级，其中穆迪给予「Ba3」评级，惠誉给予「BB-」评级，展望均为稳定。根据公开信息，龙光集团的信用评级为近三年新上市中国房地产公司获得的首次评级的中最高，充分体现龙光集团健康的信用状况、优秀的业务表现和稳健的财务状况获得市场及专业的认可。

在2014年，集团成功登上“中国房地产40强”，并被多个行业权威机构评为“中国最具价值上市房企”，更入围财富中文网中国500强企业排行榜，居第394位；连续12年获评为“广东地产资信20强”。同时获得由《每日经济新闻》报社主办的第四届中国价值地产年会暨2014年中国价值地产总评榜“年度价值地产企业”和“年度最具价值地产上市企业”两项殊荣，可见集团实力非凡。

受惠“沪港通”股价可望节节上升

此外，集团亦在今年5月获摩根士丹利资本国际（Morgan Stanley Capital International 「MSCI」）纳入为中国小型企业指数之一，并于9月获恒生指数有限集团纳入恒生综合大型股／中型股指数成份股，成为沪港通合资格港股通股票，成为港股通可投资的股票之一。

事实上，自“沪港通”开通后，集团股份的交易量大增，再一次证明市场对龙光集团的信心。 CRIC港股分析师洪圣奇认为，沪港通实行后，香港上市的内房股受惠程度可能会大于在A股上市的房地产企业。“就投资机会而言，投资者可能会更倾向于港股市场，因为目前香港内房股整体估值不高，而A股地产股相比之下就不具有特别明显的优势。”

拓宽融资渠道　支持业务快速发展

拥有多元化的融资渠道是一家企业成功的要素之一，而龙光集团不但有多元融资渠道，更致力控制融资成本。在2014上半年，平均资金成本仅为8.4%；而今年集团先后发行两次美元优先票据，进一步加强其财务实力，相信将有利集团加快业务发展，为投资者创造更佳的回报。

今年5月，集团首次发行2019年到期年息11.25%的 3亿美元优先票据，合共收到了来自香港、新加坡和英国等地约150名投资者的认购簿记12.5亿美元，超额认购逾4倍，创下了近年来新上市的中国房地产公司，首次发行的极佳成绩。集团计划将所得约为2.93亿美元款项净额，用于现有债务再融资、收购适合开发的新土地与一般公司用途。

鉴于市场反应踊跃，在今年12月集团再一次发行一批2017年到期年息9.75%的2.5亿美元的优先票据，并邀得瑞信、德意志银行、高盛（亚洲）有限责任公司、汇丰、摩根大通及VTB Capital为是次所发行票据的联席账簿管理人兼联席牵头经办人。票据最后共收到超过100家机构投资者参与入标定价，超额认购逾4倍，最终票据主要分配至基金、资产管理公司和私人银行，按地域划分，亚洲投资者占77%，欧洲投资者则占23%，备受国际专业性投资者所认同。在积极的市场回应支持下，定价更是低于价格初步指引。而所得约为2.46亿美元的款项净额，将用于现有债务再融资与其他一般公司用途。

稳定土地储备　锐意开发深圳龙华

龙光集团拥有充足的土地储备，使其能在市场中站稳阵脚。截至2014年6月30日，集团拥有的总土地储备达1,283万平方米，足够未来5至6年开发。土地储备中的60%地处中国经济最繁荣的广东珠三角地区，有助于集团未来的稳健发展。

此外集团于10月下旬投得深圳龙华新区的地皮，不仅为集团累积了足够的可销售资源，亦对其区域布局起积极作用。该地皮位于龙华新区与4号线白石龙地铁站交汇处，紧邻深圳北站商务区，土地面积46,646.77平方米，建筑面积186,500平方米，成交楼面地价为人民币25,094元/平方米，地积比率为3.9。

龙华作为深圳的副中心，加上深圳北站的崛起，地段极佳。龙华新区政府在未来将加大基建投资，预算在3年内投入人民币880亿。单在2014至2015年度，龙华新区将有20座立体过桥设施落成，为全个区域建立完善的行人过路设施；同时间，一年内亦会增加了4所学校，提供近一万个学位，区内势成深圳市未来的焦点所在，业界亦普遍认为龙华区未来的升值潜力不能轻视。龙光集团看好龙华新区的发展，未来公司将按照高周转原则加快规划设计，将项目独立发展成为刚性需求的楼盘。

汕头．尚海阳光粤东豪宅典范

完善内部程序　加快营运效率

对一家庞大的企业而言，公司内部的营运效率是不可或缺的一环。龙光集团内各部门各司其职，从设计、规划、建筑、装饰、采购、销售、以至客户服务，都拥有专业的团队。集团所采用一站式的开发模式，并设置总部运营计划部对每项细节均严格监控，确保产品品质，以高附加值的创新产品引领市场，使得“龙光集团”成为有口皆碑的代名词。此种开发模式不但能有效缩短开发周期，更能降低成本，提高集团盈利能力，使集团业务能更上一层楼。

经过18年的发展历程，龙光集团已成功实现广东、广西、四川、海南4大战略基地及深圳、广州、汕头、佛山、中山、珠海、东莞、惠州、南宁、桂林、防城港、成都、陵水、海口等14大城市的战略布局，拥有70余个精品项目，已为超过40万人口提供了优质人居服务。

制订经营方针　保持稳定增长

在一直坚持的“深耕区域、聚焦刚需”的发展战略下，今年龙光集团制订了“均衡加速，稳步增长”的经营策略，主打刚性需求和改善型的产品，以灵活的销售策略积极回应市场的变化，从而保持合理利润水平并提高去化率，并将继续巩固龙光在广东、广西等经济高增长区域的领先市场地位。

截至2014年6月30日，龙光集团已合共完成63个项目，总建筑面积逾903万平方米。2014年上半年合约销售中，约80%以上售出单位的面积在120平方米以下，90%以上售出单位的金额在人民币100万元以下，而在2014年上半年合约销售支付方式中，按揭贷款占比为68%，分期付款占比为4%，一次性付款占比为28%。

集团在今年第三、四季度进一步预售新推项目，包括南宁君悦华庭、佛山尚街大厦等；另外同时加推现有的惠州龙光城、惠州水悦龙湾、东莞君御华府、汕头龙腾嘉园、南宁君御华府、佛山水悦龙湾、佛山君悦华府、佛山君悦龙庭、防城港阳光海岸、中山水悦馨园、中山海悦华庭等，可见下半年的可售货源相当充足。

在未来的日子，龙光集团将继续投资经济高增长区域的刚性需求项目，并积极关注位于国内一线城市和经济高增长区域的住宅及高级写字楼项目，并进军新型城镇化、旅游、养生、养老地产项目的投资开发，投资者不妨多加留意，趁低吸纳。

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